يشرفني أن أكون هنا على الأراضي التقليدية لشعبي وانغال وغاديغال، وأود أن أشكر ديفيد بورجر وفريق “السكن الآن!” (Housing Now!) على إتاحة الفرصة لي للتحدث في قمة اليوم.

لقد تغير الكثير منذ أن تحدثت في القمة الافتتاحية في أواخر عام 2023. في ذلك الوقت، كانت حكومة مينز المنتخبة حديثاً تصدر التصريحات الصحيحة بشأن القدرة على تحمل تكاليف السكن. لكن الحكومة لم تكن قد تحركت بشكل ملموس بعد.

أود اليوم أن أقيّم ما تغير خلال العامين الماضيين، وأن أقدم بعض المقترحات حول المسار الذي يجب أن تسلكه حكومة نيو ساوث ويلز في المرحلة المقبلة، لجعل السكن ميسور التكلفة في الولاية.

حجم التحدي الذي يواجه نيو ساوث ويلز

لن يفاجأ أي شخص في هذه القاعة بأن أستراليا لديها مشكلة في القدرة على تحمل تكاليف السكن، وتظل سيدني هي نقطة الصفر لهذه الأزمة.

ارتفعت أسعار المنازل المتوسطة من حوالي أربعة أضعاف متوسط الدخل في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين إلى أكثر من ثمانية أضعاف اليوم (وحوالي 10 أضعاف في سيدني). وحتى في المناطق الإقليمية في نيو ساوث ويلز، ارتفعت أسعار المنازل أسرع من الأجور.

وينفق المستأجرون ذوو الدخل المنخفض في نيو ساوث ويلز على السكن نسبة من دخلهم (35% في المتوسط) أكبر من أي ولاية أخرى. كما أن ندرة السكن وغلاءه يدفعان بالعديد من السكان الشباب إلى مغادرة سيدني بالكامل. وليس من قبيل المصادفة أن سيدني هي إحدى أقل المدن كثافة في العالم بالنسبة لحجمها.

إذا كانت المناطق الواقعة في دائرة نصف قطرها 15 كيلومتراً من سيدني توفر نفس عدد المنازل الموجود في تورنتو – وهي مدينة ذات تصنيف مماثل لسيدني في معايير جودة الحياة – لتوفر ذلك 250,000 منزل إضافي في مواقع جيدة. وهذا يمثل حوالي ثلثي المنازل التي تحتاج حكومة نيو ساوث ويلز إلى بنائها لتحقيق هدفها البالغ 375,000 منزل على مدى خمس سنوات، وفقاً للاتفاق مع مجلس الوزراء الوطني.

الإصلاحات الأخيرة: خطوات إلى الأمام

على مدى العامين الماضيين، أصدرت حكومة نيو ساوث ويلز سلسلة من الإعلانات السياسية لزيادة بناء المساكن في سيدني. وتشمل هذه الإجراءات ما يلي:

• سياسة الإشغال المزدوج (Dual-Occupancy): التي تسمح بمسكنين في جميع الأراضي المصنفة على أنها R2 (“منخفضة الكثافة”) على مستوى الولاية.
• سياسة الإسكان المنخفض والمتوسط الارتفاع (Low- and Mid-Rise Housing Policy): التي تخفف ضوابط التخطيط ضمن مسافة 800 متر من 171 موقعاً في نيو ساوث ويلز، مما يسمح بشقق تصل إلى ستة طوابق في بعض المناطق وثلاثة إلى أربعة طوابق في مناطق أخرى.
• برنامج التطوير الموجه نحو النقل (Transport-Oriented Development – TOD): الذي يسمح بشقق ذات كثافة أعلى حول محاور نقل مختارة.
• هيئة تسليم الإسكان (Housing Delivery Authority): التي توفر مسار موافقة مُسرَّعاً للمشاريع الكبرى، بما في ذلك إمكانية إعادة التصنيف المتزامنة للمناطق.
• إصلاحات أخرى، مثل: حوافز الكثافة للمشاريع التي تتضمن إسكانًا ميسور التكلفة، وأهداف إسكان أكثر طموحًا للمجالس المحلية.

تحمل هيئة تسليم الإسكان، على وجه الخصوص، إمكانية تسريع المعروض من المساكن في نيو ساوث ويلز على المدى القريب. وحتى أواخر سبتمبر 2025، وبعد سبعة أشهر فقط من بدء عملها، حصل 261 مشروعاً على تصنيف مشاريع ذات أهمية على مستوى الولاية، تمثل 91,100 وحدة سكنية جديدة. وتتركز هذه الطلبات في مناطق وسط المدينة حيث الطلب هو الأعلى.

تشير هذه الأرقام إلى أن الهيئة قد تكون فعالة في تجاوز معارضة المجالس المحلية لبناء مساكن جديدة في العديد من المناطق ذات المواقع الجيدة في سيدني.

العقبة الكبرى: نظام التخطيط المُعطِّل

إن الحاجة إلى هيئة تسليم الإسكان تنبع من حقيقة أنها تعمل كآلية لتجاوز نظام التخطيط المعيق في نيو ساوث ويلز. وهنا يكمن العمل الأكثر أهمية الذي يتعين على الحكومة القيام به لتحقيق أهدافها.

تاريخياً، ركزت معظم إصلاحات التخطيط على تبسيط الموافقة على التطوير: أي تسهيل بناء مساكن جديدة حيثما يُسمح بذلك بالفعل. لكن القيد الأكبر على بناء المزيد من المساكن في سيدني ليس بطء أو غموض الإجراءات، بل حقيقة أن بناء المزيد من المساكن أمر غير قانوني في معظم الأراضي القيّمة في وسط المدينة.

لدى نيو ساوث ويلز نظام تخطيط يقول “لا” افتراضياً، و”نعم” فقط على سبيل الاستثناء. على سبيل المثال:

• على بعد 5 كيلومترات فقط من منطقة الأعمال المركزية في سيدني، يتم تصنيف أكثر من 50% من الأراضي السكنية على أنها إسكان منخفض الكثافة (R2)، والذي يسمح عادةً بمنزل أو منزلين فقط لكل قطعة أرض، ونادراً ما يزيد عن طابقين. وفي الواقع، 50% من الأراضي السكنية في سيدني مصنفة لهذا النوع من الإسكان المنخفض الكثافة.
• تخضع الكثير من الأراضي المصنفة للإسكان ذي الكثافة الأعلى في سيدني لنسبة مساحة طوابق (Floor-Space Ratio) قصوى شديدة التقييد. هذه النسبة تحدد حجم البناء المسموح به مقارنة بمساحة قطعة الأرض. ففي حين أن نسبة 4 تسمح ببناء أربعة طوابق على كامل الموقع، فإن أكثر من نصف الأراضي المصنفة للإسكان عالي الكثافة ضمن مسافة 30 كيلومتراً من منطقة الأعمال المركزية تخضع لنسبة أقل من 2، وثلثها محدود بنسبة أقل من 1.

هذا التقييد المفرط ناتج عن حقيقة أن حكومة نيو ساوث ويلز تمنح سلطة أكبر للمجالس المحلية لوضع الضوابط التي تحكم ما يمكن بناؤه وأين، مقارنة بولايات أخرى مثل فيكتوريا.

الأهم من ذلك، أن العديد من إصلاحات حكومة نيو ساوث ويلز الأخيرة تُظهر احتراماً غير ضروري للعديد من هذه المناطق المحلية المقيِّدة، مما يحد من عدد المنازل الإضافية التي يمكن أن تدعمها هذه الإصلاحات.

المضي قدماً: الحاجة إلى قدرة أكبر بكثير

يجب أن يكون الهدف هو توفير قدرة تخطيطية إضافية ضخمة لتسهيل بناء المزيد من المساكن. تشير التقديرات إلى أن سياسة الإسكان المنخفض والمتوسط الارتفاع قد عززت القدرة المصنفة لبناء المزيد من المنازل في سيدني بـ 700,000 منزل.

لكن لو كانت حكومة نيو ساوث ويلز قد نفذت النية الكاملة للسياسة، لكان بإمكانها دعم ثلاثة أضعاف هذا العدد تقريباً من المساكن الإضافية. على سبيل المثال:

• إزالة متطلبات نسبة مساحة الطوابق المقيِّدة في المناطق ذات الكثافة العالية المشمولة بالسياسة يمكن أن يزيد القدرة التخطيطية بنحو 400,000 وحدة سكنية.
• السماح بستة طوابق في المناطق الداخلية المشمولة بالسياسة والمصنفة حالياً كـ R2 (المنخفضة الكثافة) يمكن أن يضيف قدرة لـ 350,000 منزل إضافي.

تُظهر تجربة إصلاحات التخطيط في أوكلاند (نيوزيلندا) وأماكن أخرى أنه لكي تؤتي تخفيف القيود ثماره، يجب إنشاء قدرة تخطيطية إضافية كبيرة جداً. عندما أعادت أوكلاند تصنيف حوالي ثلاثة أرباع منطقتها في عام 2016، ارتفع المخزون السكني بنسبة تصل إلى 4% في غضون ست سنوات، وانخفضت الإيجارات بنسبة 28% مقارنة بما كان يمكن أن تكون عليه. وقد جاءت معظم هذه الزيادة من منازل التاون هاوس والمباني السكنية الصغيرة.

لا شك أن إصلاحات السماح بمزيد من السكن في سيدني صعبة، ولهذا السبب تم تأجيلها طويلاً. تستحق حكومة نيو ساوث ويلز الكثير من التقدير لاتخاذ خطوات فعالة. هذه الإصلاحات سيكون لها تأثير حقيقي في توفير المزيد من المنازل بشكل أسرع.

لكن لا يزال أمام الحكومة شوط طويل لتقطعه لتحقيق هدفها بجعل السكن ميسور التكلفة بشكل كبير. وهذا يعني معالجة شبكة القواعد المقيِّدة – مناطق الكثافة المنخفضة، ونسب مساحة الطوابق القصوى، وحظر أنواع المساكن – التي لا تزال تقول “لا” بدلاً من “نعم” للمزيد من المساكن في الكثير من أنحاء سيدني.

باختصار: استمروا في الدفع، فالعمل لم يكتمل بعد.